É muito comum vermos pessoas que adquirem um imóvel rural e fazem apenas um documento particular de posse, também chamado de compra e venda de ‘gaveta’, ou seja, sem um registro formal, tendo como prova da quitação apenas um mero recibo comprado na papelaria. Mas é preciso fazer também a Escritura Pública de Imóvel Rural em Cartório de Notas.
Para que a Escritura seja feita, o tabelião verifica a documentação das partes contratantes e do imóvel e confirma se quem está vendendo realmente é o proprietário que está descrito na matrícula do imóvel.
Essas informações são inseridas no documento público de compra e venda que é registrado no Cartório de Registro, onde está a história do imóvel. Esses dados da Escritura Pública são passados para a matrícula, o que garante a propriedade do bem.
Regularização
Mas antes de chegar ao Cartório de Notas para fazer a Escritura é preciso regularizar e cadastrar o imóvel no Sistema Nacional de Cadastro Rural (SNCR), do Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA), para emissão do Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR).
Sem isso, não é possível emitir o CCIR e nem legalizar as transferências imobiliárias, como a venda ou financiamento bancário.
No cadastro junto ao INCRA serão cadastradas tanto as pessoas físicas quanto as jurídicas. Havendo cônjuge ou companheiro(a) esse(a) também será cadastrado(a), bem como o regime de bens e a data do casamento ou da união estável.
Outro ponto a ser observado é para a inscrição de imóveis rurais com imunidade ou isentos do Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural (ITR).
Também é obrigatória a inscrição desses imóveis no Cafir (Cadastro de Imóveis Rurais), pois a partir dela é gerado o CIB (Cadastro Imobiliário Brasileiro).
É esse número que identifica o imóvel perante a Receita Federal do Brasil e permitirá que a mesma realize a cobrança do Imposto Territorial Rural (ITR), quando for o caso.
Obrigações
Desde janeiro de 2019, o CAR (Cadastro Ambiental Rural), registro público eletrônico de âmbito nacional, passou a ser obrigatório para todos os imóveis rurais e sua principal finalidade é verificar a regularidade ambiental do imóvel.
Outra obrigação é o georreferenciamento da propriedade rural em situações aptas a provocar alterações no registro imobiliário, conforme entendimento do STJ no julgamento do Recurso Especial n.º 1.646.179 – MT, de dezembro de 2018 e decreto nº 4.449 de 30 de outubro de 2002, art.10.
O INCRA é quem detém a ferramenta eletrônica que recepciona e valida as informações georreferenciadas de limites de imóveis rurais, públicos ou privados, encaminhadas pelos profissionais credenciados para certificação, a qual é denominada de Sigef (Sistema de Gestão Fundiária).
Documentação
Após esses trâmites é hora de fazer a Escritura Pública do Imóvel Rural em Cartório de Notas. Confira a lista de documentos a serem apresentados:
1- CÓPIA DA CÉDULA DE IDENTIDADE ou qualquer outro documento de identificação oficial com foto que tenha validade em todo território nacional DOS VENDEDORES E DOS COMPRADORES;
2- CÓPIA DO CPF DOS VENDEDORES E DOS COMPRADORES. Se a parte for representada por procuração pública e o documento for mencionado na procuração, não precisa apresentar;
3- CÓPIA DA CERTIDÃO ATUALIZADA DE CASAMENTO OU DE NASCIMENTO DOS VENDEDORES. Se a parte for representada por procuração pública e a procuração fizer menção ao casamento e ao regime de bens, não precisa apresentar);
4- CÓPIA DA CERTIDÃO ATUALIZADA DE CASAMENTO OU DE NASCIMENTO DOS COMPRADORES. Se a parte for representada por procuração pública e a procuração fizer menção ao casamento e ao regime de bens, não precisa apresentar);
5- PESSOA JURÍDICA:
– ATOS CONSTITUTIVOS, contrato social, última alteração e alteração em que conste modificação de diretoria, ou consolidação do contrato social; ou Estatuto Social e Ata de Eleição do(s) representante(s), ambos, devidamente autenticados (se cópia) com reconhecimento das firmas dos assinantes;
– CERTIDÃO SIMPLIFICADA, da Junta Comercial ou Cartório de Registro Civil de Pessoas Jurídicas, conforme a natureza da PJ (caso não possua atualizada dos últimos 30 dias, poderemos viabilizar a emissão);
6- CERTIDÕES NEGATIVAS DE FEITOS AJUIZADOS nas Justiças Estadual, Federal e Trabalhista EM NOME DOS VENDEDORES (recomendação para advogados, porque em regra o cartório não solicita);
7- CERTIDÃO DE INTEIRO TEOR DO IMÓVEL, do cartório de registro de imóveis da comarca onde se localiza o imóvel atualizada (30 dias);
8 – CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITOS relativos aos Tributos Federais e à Dívida Ativa da União, emitida pela Secretaria da Receita Federal do Brasil;
9 – CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITO para com a Fazenda Pública Estadual, emitida pela Secretaria de Estado da Fazenda;
10 – CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITOS TRABALHISTAS, emitida pela Justiça do Trabalho;
11 – CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITOS MUNICIPAIS, emitida pela respectiva Prefeitura Municipal;
12 – CERTIDÃO NEGATIVA DE INDISPONIBILIDADE DE BENS, emitida na forma do provimento nº 39/2014, de 25/07/2014, do Conselho Nacional de Justiça;
13 – CERTIDÃO NEGATIVA DO IBAMA em nome do titular do imóvel para resguardar o comprador de algum processo ambiental;
14 – ESCRITURA ANTERIOR, se houver, para facilitar na digitação das informações do imóvel;
15 – CERTIDÃO DE REGULARIDADE DO ITR referente ao imóvel, expedido pela Receita Federal ou COMPROVANTES DOS CINCO ÚLTIMOS PAGAMENTOS ANUAIS.
16- CERTIFICADO DE CADASTRO DE IMÓVEL RURAL – CCIR – JUNTO AO INCRA. Se a parte vendida estiver sendo desmembrada, trazer o CCIR da área total. A fração mínima de parcelamento, muda conforme a região. Porém uma parte menor pode ser vendida a um confrontante (proprietário vizinho);
17- CIB (Cadastro Imobiliário Brasileiro);
18- INFORMAR NÚMERO DO RIP (Registro Imobiliário Patrimonial) e FCL (Ficha de Cálculo do Laudêmio), caso seja terreno de marinha / acrescido de marinha / interior de antigas ilhas aterradas ou apresentar a CAT (Certidão de Autorização de Transferência).
É importante ressaltar que algum outro documento não previsto na lista poderá ser exigido caso se verifique alguma situação extraordinária no negócio jurídico que necessite comprovação.
Também poderá ser necessária a realização de algum procedimento anterior, como abertura de matrícula, retificação de área ou averbação de qualquer situação referente às partes e ao imóvel que ainda não esteja registrada.
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