O direito de preferência do inquilino na compra do imóvel é uma questão jurídica que gera muitas dúvidas e discussões.
Nesse artigo, destaco os fundamentos legais, condições de exercício e implicações práticas.
Locatário em primeiro lugar
Os artigos 27 a 34 da Lei do Inquilinato (8.245/91). Trata dentre outros pontos, sobre a preferência do locatário na aquisição do imóvel onde reside, caso o proprietário o coloque a venda, desde que tenha averbado o contrato de locação na matrícula do imóvel pelo menos 30 dias antes da alienação, (art.33).
É importante observar que o inquilino (que é sinônimo de locatário), terá preferência na sua aquisição, inclusive no que se refere a preço e condições. Ou seja, os valores praticados não podem diferenciar do que é oferecido ao mercado e demais elementos essenciais do negócio. A ausência de notificação impede o início do prazo para o exercício do direito.
Para que essa comunicação seja clara e dentro da lei, vê-se a necessidade de ser feita uma notificação extrajudicial, documentada em Cartório de Registro de Títulos e Documentos ou por meio de uma ata notarial de notificação no Cartório de Notas, sobre a intenção de vender o imóvel.
Essa “comunicação deverá conter as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente” (art. 27, § único).
Observe que após a notificação, o ou os inquilinos têm um prazo de 30 dias para se manifestarem pelo interesse ou não de adquirir o bem.
A não aceitação ou falta de comunicação dentro do prazo, dá ao locador o direito de vender a quem desejar.
Se o locatário for preterido no seu direito de preferência poderá reclamar por não lhes ter sido dada a oportunidade de exercer referido direito ou, depositar o preço e demais despesas do ato de transferência e haver para si o imóvel locado, desde que tome essas providências no prazo de seis meses, contados do registro do ato no Cartório de Registro de Imóveis.
Reforço que, para exercer o direito, é preciso que o contrato de locação firmado com o proprietário alienante esteja averbado na matrícula do imóvel, pelo menos trinta dias antes da data da alienação do imóvel, pois assim determina a Lei do Inquilinato.
Se mais de um locatário desejar adquirir o imóvel, a preferência será do mais antigo, e se as locações foram firmadas pelos pretendentes à aquisição do imóvel na mesma data, será do mais idoso.
Por fim, reitero que o direito de preferência do inquilino na compra do imóvel é uma importante proteção legal, equilibrando as relações entre locadores e locatários.
Em caso de dúvidas, oriento a busca de advogados especializados em Direito Imobiliário, a fim de orientação em casos mais complexos.
