Recentemente realizei um bate-papo em meu Instagram @marlacamilotabelia (se você ainda não segue, clique e comece já), sobre alguns dos conflitos que acontecem nos condomínios, especialmente, residenciais.
Entre as questões abordadas estavam as vagas de garagem e logo surgem várias dúvidas, que vou responder aqui e mostrar como os cartórios podem contribuir para a resolução e garantia dos direitos.
Antes de prosseguirmos é importante que você conheça os tipos de vagas em prédios comerciais e residenciais:
Vagas privativas: são as de propriedade individual do condômino, portanto, não integram a área comum. E podem ser de dois tipos:
1 – Vagas autônomas: possuem matrícula própria podendo ser vendida de forma separada do apartamento;
2 – Vagas vinculadas: são aquelas que não possuem matrícula própria, estando vinculada à matrícula de um apartamento e faz parte da fração ideal da unidade e só pode ser vendida junto com o apartamento.
Vagas não privativas: são aquelas que não são de propriedade privativa de nenhum condômino. Portanto, seu uso depende de normas internas do edifício, como as baseadas na convenção ou em assembleia geral. Essas vagas não podem ser vendidas, pois são de propriedade comum do condomínio e os moradores têm apenas o direito de uso delas.
Importante também esclarecer aqui que nas Convenções estão as normas gerais de funcionamento dos condomínios.
No Regimento Interno estão os acordos de conduta esperado pelos condôminos. Já as assembleias são as reuniões que ocorrem para debater questões importantes do condomínio que poderão ser levadas tanto para o Regimento Interno quanto para as Convenções.
A Lei
A Lei Federal nº 12.607, de abril de 2012, alterou a redação do artigo 1.331, do Código Civil, que permitia a venda ou o aluguel de vagas de garagem a não moradores. Art. 1º O § 1o do art. 1.331 da Lei no 10.406, de 10 de janeiro de 2002 – Código Civil, passa a vigorar com a seguinte redação:
§ 1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.
A venda ou aluguel das garagens deve estar nas convenções. No caso, de condomínios com garagens com matrículas separadas, as vagas são unidades autônomas e podem ser negociadas da mesma forma que as unidades imobiliárias. Por outro lado, a locação, conforme determina a legislação só é permitida para moradores do mesmo condomínio.
Vale destacar que o locatário de imóvel que deseja alugar sua vaga de garagem para outro morador, deve antes avaliar as cláusulas do contrato. Na maioria dos casos é vedada a sublocação tanto de imóvel quanto de vaga de garagem.
Nos casos de contrato de aluguel da vaga de garagem é importante que seja efetuada a elaboração de um contrato entre locador e locatário, com as seguintes informações:
- Objeto do documento, ou seja, descrição completa com prova documental da vaga;
- Endereço do condomínio;
- Local da vaga;
- Tempo de duração do contrato;
- Valor acertado;
- Por menores sobre multas e juros;
- Esse acordo poder ser feito por meio de uma Escritura Declaratória ou por uma Ata Notarial.
Escritura Declaratória
A Escritura Declaratória possui os mesmos termos de um contrato com a ressalva de que em um formato de declaração e compromisso e com a garantia da fé-pública de um tabelião. Por outro lado, a Ata Notarial seria a constatação de toda a negociação e das circunstâncias fáticas ocorridas durante a contratação sem qualquer juízo de valor por parte da pessoa do cartório responsável pelo ato.
Ata Notarial
E como falamos de vagas de garagens há situações em que a ata notarial cumpre seu papel, como por exemplo, nos casos em que há pequenos incidentes nas garagens. Como o morador que bate o carro em outro e não há imagens registradas pelas câmeras.
Assim que o ato ocorre, o cartório pode ser acionado para constatar e lavrar a ata, dando fé pública. Isso permite, se for necessário, uma posterior ação judicial.
Ainda com relação a condomínios, os cartórios estão prontos para atender os síndicos e administradoras de condomínios. Um exemplo além das vagas de garagens são os conflitos que fazem parte da convivência coletiva.
Para muitos casos, a mediação em cartório apresenta-se como uma solução extrajudicial. Eu já falei sobre a mediação neste vídeo publicado no meu canal no youtube – clique e confira.
Agora você já sabe como os cartórios podem ajudar os condomínios e a vida de todos os moradores.
