O Código Civil possui regras que atendem a um problema antigo tanto em imóveis rurais quanto urbanos e visam promover soluções onde antes havia ou poderia haver conflitos entre os proprietários.
São soluções para disputas relacionadas:
- Passagem de cabos e tubulações;
- Nascentes de água que passam por várias propriedades;
- Árvores e frutos que estão ou cresceram a ponto de invadir o terreno alheio;
- Muros e cercas;
- Direito de construção;
- E muitos outros.
Nesse artigo, vou explicitar mais sobre o Direito de Passagem e como uma Escritura Pública poderá garantir que o direito fique assegurado e documentado na matrícula do imóvel.
Livre acesso
O direito de passagem está no Artigo 1.285 e diz:
“O dono do prédio que não tiver acesso a via pública, nascente ou porto, pode, mediante pagamento de indenização cabal, constranger o vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo será judicialmente fixado, se necessário.
§ 1 o Sofrerá o constrangimento o vizinho cujo imóvel mais natural e facilmente se prestar à passagem.
§ 2 o Se ocorrer alienação parcial do prédio, de modo que uma das partes perca o acesso a via pública, nascente ou porto, o proprietário da outra deve tolerar a passagem.
§ 3 o Aplica-se o disposto no parágrafo antecedente ainda quando, antes da alienação, existia passagem através de imóvel vizinho, não estando o proprietário deste constrangido, depois, a dar uma outra.”
Casos
Existem casos de quem pessoas já passavam pelo terreno ou propriedade do vizinho por anos para chegarem até seus imóveis, mas quando o imóvel de passagem é vendido, o vizinho ou vizinhos perdem o acesso, que muitas vezes é a única saída, por exemplo.
Há casos também de construções de resorts em regiões litorâneas que inviabilizam o acesso de moradores e até mesmo turistas à praia, que é pública. Em outros, o produtor rural fica impossibilitando de escoar a produção, pois o único caminho possível foi interrompido por uma obra, por exemplo.
Assim, seja porque o imóvel atravancou a via pública ou de forma natural, que não foi provocado pelo próprio requerente, todos tem o direito de passagem.
Solução
Estando todos de acordo, para requerer o Direito de Passagem, o solicitante deve solicitar no Cartório de Notas, de forma presencial ou de forma online, a Escritura Pública de Direito de Passagem, onde informa da impossibilidade de passar para via pública, tendo em vista que não há outra saída alternativa com a anuência do proprietário do imóvel em comento.
Em regra será preciso apresentar os seguintes documentos:
Pessoa física:
- Cópia do Documento de Identidade, CPF ou CNH;
- Certidão de casamento ou Declaração de União Estável, se houver;
- Informar profissão, endereço com CEP, telefone e e-mail
Se a parte for Pessoa Jurídica: - CNPJ;
- Contrato social ou Estatuto Social com ata de nomeação do representante junto ao Cartório de pessoas jurídicas;
- Certidão simplificada da Junta Comercial e última alteração contratual;
- Cópia dos documentos dos representantes legais (Carteira de Identidade, CPF ou CNH).
Documentos do imóvel
- Certidão de inteiro teor do imóvel, carnê do IPTU (imóvel urbano) ou ITR e CCIR – Certificado de Cadastro de Imóvel Rural expedido pelo INCRA (se o imóvel for rural);
- Planta, memorial descritivo, quadro da NBR, Anotação de responsabilidade técnica – ART das áreas e da servidão de passagem.
Posteriormente, a Escritura Pública de Direito de Passagem deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis a fim de garantir a informação sobre a passagem na matrícula do imóvel, garantindo assim a sua publicidade perante terceiros.
