A usucapião extrajudicial é o direito por meio do qual uma pessoa pode se tornar proprietária de um bem móvel (como um carro, uma bicicleta ou uma vaca, por exemplo) ou de um bem imóvel (como uma casa, apartamento ou um terreno para plantio), caso o use por um período de tempo sem a reclamação do dono original.
Esse direito foi modificado pelo artigo 1.071 da Lei 13.105/15 (Código de Processo Civil), que incluiu na Lei 6.015/73, o artigo 216-A, que possibilita a escolha entre o processo judicial ou extrajudicial, dando poderes ao oficial de registro imobiliário, de reconhecer ou não a usucapião extrajudicial. A Lei 13.465/17, simplificou todo o processo, tornando-o mais ágil.
Falando mais especificamente sobre bens imóveis, há um procedimento padrão. Porém é importante analisar também o Código de Normas do seu Estado e o posicionamento do Registrador de Imóveis que analisará o seu caso.
Se o solicitante preencher a maior parte dos requisitos e o Registrador de Imóveis der uma nota de exigência, em grande parte dos Estados, se suscitada dúvida, se resolverá com maior rapidez porque a Vara de Registros Públicos tende a ser mais rápida que a Vara Cível.
Procedimento
São obrigatoriedades para solicitar usucapião extrajudicial:
- A presença de um advogado.
- Possuir o imóvel, sem interrupção nem oposição pelo período da lei que pode ter o mínimo de 2 anos como é o caso da usucapião familiar.
- Para se comprovar o tempo de posse pode somar com o tempo da pessoa anterior que vivia no imóvel como se proprietário fosse.
- Documentos: comprovante de endereço como de água e luz, cadastro na prefeitura municipal ou carne de pagamento do IPTU, contratos como compromisso de compra e venda, enfim, tudo que possa provar que você realmente está no lugar como se dono fosse.
- Planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional e pelos titulares de direitos reais registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes. Apresentando a documentação com o tempo de posse e a prova de impossibilidade de localização dos proprietários que pode ser realizada por meio de escritura pública declaratória.
- Certidões: apresente as certidões negativas dos distribuidores que provem que a posse é realmente mansa e pacífica. Isso significa que não houve qualquer ação real ou pessoal reipersecutória – em que se reivindica a posse ou propriedade sobre um bem, geralmente em ações de execução de dívidas. Recomenda-se que essas certidões sejam retiradas da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente.
- Débitos: outra certidão que se deve apresentar é de inexistência de débitos no CPF de todos os que tiveram em posse do imóvel e cujos documentos servirão para comprovar o tempo de posse do imóvel.
Próximo passo
Vá o Cartório de Notas do local do imóvel e solicite a Ata Notarial de Usucapião, constatando a posse.
Lembrando que o tabelião irá até o local e conversará com os vizinhos para confirmar o prazo da usucapião que está sendo solicitada.
A anuência dos titulares de direito real, descrito na matrícula, a anuência dos confrontantes também convém de ser apresentadas para demonstrar que não existe ninguém contra essa posse.
Depois da Ata Notarial lavrada e com todos os documentos, o advogado apresenta o requerimento de usucapião extrajudicial no Cartório de Registro de Imóveis. Ressalto que a Ata notarial não é garantia de registro.
O oficial poderá fazer o registro com base nas provas apresentadas ou rejeitar o pedido que poderá ser impugnado por meio da Suscitação de Dúvida, remetendo os autos ao juízo competente da comarca da situação do imóvel. Para casos assim, a mediação em cartório apresenta-se como uma solução extrajudicial.
Principais modalidades
Há várias modalidades de usucapião. Confira as principais e com ajuda do advogado será possível saber em qual delas, o seu caso se encaixa.
1 – Usucapião Extraordinária
Base legal – Art. 1.238 do Código Civil.
Prazo – 15 anos de posse ininterrupta e sem oposição, exercida com a intenção de ser dono.
Posse violenta, injusta e precária
Nesse ponto, antes de falar das demais modalidades farei um comentário a respeito dos tipos de posse. É comum ouvirmos histórias de violência ou tomada de imóveis de forma clandestina ou precária.
No momento de tratar a usucapião, essas situações são avaliadas e por isso mesmo merecem atenção. Veja o conceito de cada um:
Posse justa: é a que se iniciou livre de vícios, tais como a violência, clandestinidade ou precariedade.
Posse injusta: já teve início com vício, porém não está mais assim. Isso porque se a violência, a clandestinidade ou a precariedade se mantém, a hipótese é de detenção e não de posse.
Violência: é o ato pelo qual se toma de alguém, de forma abrupta, a posse de um objeto ou na expulsão do legítimo possuidor. Essa violência pode ser física ou moral, pode ser contra a pessoa ou contra a coisa.
Precária: a posse precária é quando alguém tem o controle material de bem com a obrigação de devolvê-la ao proprietário ou possuidor legítimo e não o faz. É uma prática abusiva de confiança, caracterizando-se a posse precária.
Clandestina: caracteriza-se por atuar às escondidas. A aquisição da posse é obtida sorrateiramente.
2 – Usucapião Extraordinária Moradia ou Produção
Base legal – Art. 1.238, § único do Código Civil.
Prazo – 10 anos de posse ininterrupta e sem oposição, exercida com a intenção de ser dono.
É exigida a comprovação de moradia habitual ou realização de obras ou serviços produtivos no imóvel; não há necessidade de ser o único bem do interessado e nem limites sobre às dimensões do imóvel.
O Artigo 1.238, do Código Civil diz: “Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.”
3 – Usucapião Ordinária
Base legal – Art. 1.242 do Código Civil.
Prazo: 10 anos de posse ininterrupta e sem oposição.
É necessária a apresentação de justo título, que é o documento que tem poder de transferir o domínio.
4 – Usucapião Ordinária decorrente de registro cancelado
Base legal – Art. 1.242, § único do Código Civil.
Prazo: 5 anos de posse ininterrupta e sem oposição.
É necessário apresentar justo título, prova do cancelamento do registro e no imóvel o interessado ter estabelecido sua moradia ou realizado investimentos de interesse social e econômico.
5 – Usucapião Especial Urbano
Base legal – Art. 183 da CF, art. 9°, da Lei 10.257/0129 e art. 1.240 do Código Civil.
Prazo: 5 anos de posse ininterrupta e sem oposição.
São exigidos:
- que a área urbana seja inferior a 250 m²;
- comprovação de moradia ou da família;
- prova de que o possuidor não é proprietário de outro imóvel;
- prova de que o possuidor não se valeu, anteriormente, de igual benefício.
6 – Usucapião Ordinária Rural
Base legal – Art. 191 da CF e art. 1.239 do Código Civil.
Ato de morar ou habitar o imóvel.
A posse é de boa-fé quando o possuidor tem a convicção de que sua posse não prejudica ninguém e desconhece qualquer vício.
Prazo: 5 anos de posse ininterrupta e sem oposição.
São exigidos:
- que a área rural não seja superior a 50 hectares;
- comprovação de moradia e ter tornado o imóvel produtivo por trabalho do possuidor ou de sua família;
- prova de que o autor não é proprietário de outro imóvel.
7 – Usucapião Especial Rural
Base legal – Art. 1o da Lei 6.969/81.
Prazo: 5 anos de posse ininterrupta e sem oposição.
São exigências;
- que a área rural não seja superior a 25 hectares;
- ter tornado o imóvel produtivo por trabalho do possuidor ou de sua família;
- prova de que o autor não é proprietário de outro imóvel.
Assim, de acordo com o artigo 1º – “Todo aquele que, não sendo proprietário rural nem urbano, possuir como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área rural contínua, não excedente de 25 hectares, e a houver tornado produtiva com seu trabalho e nela tiver sua morada, adquirir-lhe-á o domínio, independentemente de justo título e boa-fé, podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para transcrição no Registro de Imóveis”.
8 – Usucapião Familiar
Base legal – Art. 1.240-A do Código Civil.
Prazo – 2 anos de posse ininterrupta e sem oposição, direta com exclusividade.
São exigências;
- que a área urbana não seja superior a 250m²;
- bem comum: comprovação de moradia ou de sua família;
- prova de que o cônjuge ou companheiro abandonou o lar;
- prova de que o autor não é proprietário de outro imóvel.
São realmente muitas informações e ao Cartório de Notas cabe documentar a Ata Notarial, que como falei fará parte do processo a ser apresentado ao Cartório de Registro de Imóveis.
Agora que você já sabe, regularize a situação e garanta a posse do seu bem. Para outras dúvidas, converse com um advogado de sua confiança.
